Kaj se bo zgodilo z cenami nepremičnin?

12.5.2020 – Trg stanovanjskih nepremičnin

Slovenski stanovanjski trg je bil v letu 2019/2020 na vrhuncu, brez krize bi se rast cen ustalila ali celo naraščala. Če so se cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin v letu 2019 zvišale za 5,2%, cene novogradenj pa za 8%, v letu 2020 temu zelo verjetno ne bo tako.

V Ljubljani, ki velja za najlikvidnješi trg v Sloveniji, je povpraševanje zaenkrat še vedno večje kot ponudba. Doživljamo investicijski razcvet, a žal predvsem na področju luksuznih stanovanj. Na drugi strani je ponudba stanovanjskih projektov, kjer bi se cena gibala med 2.500 in 3.000 EUR/m2 zelo omejena. Zaradi slabe ponudbe cenovno dostopnih stanovanj so posledično draga tudi rabljena stanovanja. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so v prvi polovici 2019 znašale skoraj 2.800 EUR/m2 in so že presegle rekordne cene iz leta 2008. Za primerjavo leta 2016 je cena rabljenega stanovanja stala 2.130 €/m2. Cena rabljenega stanovanja v Ljubljani se je v slabih 4 letih povečala za več kot 30%. Povpraševanje po rabljenih stanovanjih je še vedno veliko, posledično so tudi cene visoke. Visoke cene spremlja tudi ukrep Banke Slovenije, ki določa nove minimalne standarde pri kreditiranji prebivalstva.




Slika 1: Povprečne cene kvadratnega metra stanovanj (2015–2018)

Se bo po krizi kaj spremenilo?

V Sloveniji naj bi bilo za kratkoročne najeme lani na voljo več kot 3.000 nepremičnin. Veliko ljudi je kupilo nepremičnine samo za namen kratkoročnega oddajanja (npr. preko Arbnb ali booking-a). Del teh nepremičnin bo zagotovo namenjen za dologoročni namen, del tudi za prodajo. Najemodajalci so zaradi negotovosti že zdaj pripravljeni znižati najemnine. Poleg tega, pa imajo kupci in najemniki zdaj večjo pogajalsko moč. Če torej ne bo masovnega oddajanja tujim gostom, če bodo pričakovanja lastnikov realnejša in če bo država ustvarila pogoje za urejen nepremičninski trg, lahko pričakujemo znižanje cen tudi na stanovanjskem trgu. Cene se bodo znižale tudi v primeru nižje kupne moči prebivalstva.

Trg poslovnih nepremičnin

Transakcije s poslovnimi nepremičninami so trentno zamrznjene predvsem zaradi:

  • Težav pri pridobivanju financiranja (Banke so zaradi regulative in upravljanja s kreditnimi tveganji previdne in na novo ocenjujejo stanje – potrebne so nove cenitve, dodatna zavarovanja,..)
  • Daljših pogajanja o transakcijski ceni (Prodaje po vsaki ceni se še ne dogajajo, mogoče se bo to zgodilo konec leta ko bo viden dejanski učinek na gospodarstvo)

Transakcij v tem segment trenuto praktično ni. O učinku na cene zato še ne moremo govoriti. Jasno pa je, da obstajajo velike potrebe po logističnih centrih ter skladiščnih prostorih, ki so bile že pred krizo velike. V prihodnosti pa bo zaradi povečane spletne trgovine in potrebe po skladiščih to eden najbolj pomembnih segmentov nepremičniskega trga. Kdo bo vlagal v izgradnjo?

V Sloveniji se trg skladišč in logističnih centrov nikoli ni razvil kot špekulativna gradnja. Nimamo investitorjev, ki bi vlagali v ta segment. Strukturna težava industrijskih nepremičnin je v tem da je raven najemnine, ki jo je industrijski najemnik pripravljen plačati, ne ustreza zahtevanemu donosu investitorja ta pa na drugi strani z donosom ne pokrije nabavnih stroškov zemljišča in same gradnje. Veliko bolj se je razvil segment pisarniških in trgovinskih nepremičnin, kjer smo opazili tako tuje investitorje, zadnje čase pa tudi domače pokojniske družbe in sklade zasebnega kapitala. Razvoj industrijskih investicijskih nepremičnin kot vir investicijskega donosa je pri nas še vedno zelo okrnjen. Tudi na področju najema poslovnih nepremičnin je ponudba še vedno manjša od povpraševanja. Na voljo je malo modernih prostorov, na voljo so samo starejši poslovni objekti in to je tisto kar bo tudi v prihodnosti določalo ceno.

Promet z nepremičninami je na splošno odvisen predvsem od gospodarske in finančne kondicije države oz. od kupne moči in vse splošne klime. Kot kaže je povpraševanje po vseh vrstah nepremičnin še vedno veliko, kar pomeni, da občutnejšega vpliva na cene nepremičnin vsaj za zdaj še ne bo. Dologoročno, nepremičnine ostajajo privlačen naložbeni razred saj so dober hranilec vrednosti ter dober diverzifikacijski mehanizem v času kriz. Zaradi trenutne negotovosti in obdobja nizkih obrestnih mer smo prepričani, da bo nepremičninski sektor za vlagatelje še naprej eden najzanimivejših premoženjskih razredov.

Leave a Comment

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

Scroll to Top